M2유동성과 전국 및 서울 아파트매매 가격지수(이하 '전국 아파트매매지수' 서울 아파트매매지수')를 하나로 합친 그래프만으로도 우리는 실패하지 않는 투자를 할 수 있다. M2유동성보다 매매지수가 낮다면 저평가 구간이니 매수를 하고, 반대로 M2유동성보다 매매지수가 높다면 고평가 구간이니 매도하면 되는 것이다.
p.31
미국 파산 건수 / GDP 대비 가계부채 / BIS신용갭
pp.57~64
결국 앞으로 우리나라 유동성의 추이도 미국이 어떻게 움직이는지에 따라 정해진다는 것이다.
내 생각에는 2024년 중반부터는 미국의 금리 인하가 현실화될 것이고, 2024년 11월 미국 대통령 선거가 예정되어 있기에 현재처럼 유동성이 감소하기보다 증가하는 쪽으로 변화가 생길 것이다. 우리나라는 M2유동성의 전년동월대비증감률이 2.3~2.5% 사이의 박스권에서 움직였는데 미국의 유동성 증가에 따라 우리나라의 M2유동성도 박스권에서 벗어나 증가 추세로 움직일 것이라고 본다.
pp.66~67
미국과 우리나라를 포함한 선진국들의 부동산 가격에 절대적인 영향을 미치는 요소는 두 가지로 압축된다. 첫 번째는 노동인구이고, 두 번째는 GDP 상승률이다. 즉, 부동산을 이용할 인구가 많아져야 하고 그 인구의 소득이 올라야 집값이 우상향할 수 있다는 의미다.
p.98
전국을 세 그룹으로 나누면 시장 흐름이 보인다.
- 수도권 그룹 : 서울, 경기, 인천
결국 서울이 크게 올라가는 중인데 인천이나 경기의 어떤 한 도시는 떨어지고 있다면 이는 큰 기회가 될 수 있다. 언젠가는 상관계수에 맞게 다시 서울을 따라가며 오를 것이기 때문이다.
- 광역시 그룹 : 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종, 제주
내가 생각하는 유동성의 라인은 미국 → 한국 → 서울(경기, 인천 수도권 포함) → 대전, 세종이라고 했다. 서울과 대전의 상관계수 그리고 대전과 세종의 상관계수가 높게 나오기 때문이다.
광주, 대구, 울산은 서울이 아닌 부산과 가장 높은 상관관계를 보인다. 결국 대구, 광주, 울산의 주택가격이 오르려면 서울이 아닌 부산이 올라야 한다는 결론이 나온다.
- 지방 7도 그룹 : 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남
부산과 제주의 그래프만 따로 잘 보면 두 개의 곡선이 그리 다르지 않은 걸 알 수 있다. 그렇다. 제주의 투자는 부산이 올라가는 걸 보고 투자해야 한다. 제주가 뒤따라 오를 것이다.
pp.113~131
전세매물증감 → 전세수급지수 → 전세가격증감률까지 살피고 전세가격증감률은 매매가격증감률과 유사하니 전세매물증감 지표로 매매와 전세가격 추이를 살필 수 있는 것이다. 개인적으로 전세매물증감 데이터는 부동산 분석의 핵심 중의 핵심이라고 생각한다.
pp.145~146
충북 : 청주 85만 → 충주 20만
충남 : 천안 65만 → 아산 34만 → 서산 17만 → 당진 17만
전북 : 전주 64만 → 익산 27만 = 군산 26만
전남 : 목포 21만 → 무안 9만 / 여수 27만 → 순천 27만 → 광양 15만
경북 : 포항 49만 → 구미 40만 → 경주 24만 → 안동 15만
경남 : 창원 성산 의창 45만 → 창원 마산 35만 = 창원 진해 19만
강원 : 원주 36만 → 춘천 28만 → 강릉 21만
제주 : 제주 49만 → 서귀포 18만
신축 → 준신축 → 32평 계단식 구축 → 25평 계단식 구축 → 25평 복도식 구축 → 21평 이하 복도식 구축
p.225~226
현지인은 투자를 염두에 두더라도 실거주적인 측면이 강하다. 그러니 하락을 예측하더라도 당장 내 가족이 살 집이 필요하기에 거래량이 발생한다. 외지인거래는 100% 투자가 목적이기 때문에 오를 자리에만 거래량이 늘어난다. 그러니 지방 7도 투자의 핵심은 외지인거래량의 상승을 보고 따라가는 것이다.
p.253
잭파시의 공시가격 1억 원 이하 지방 아파트 매수 원칙
59㎡(25평형) 이상 계단식 / 500세대 이상 대단지 / 2003년 이후 완공된 것(연식이 짧을수록 좋음) / 전세수요가 확실한 산업단지, 유통단지, 대학교, 공공기관 등 인근에 위치/ 인구 50만 명 이상의 도시(최소 25만명 이상의 도시) / 공시가 7천만~8천5백만, 매매가, 전세가는 1억 2천만 원 정도 / 매매가는 공시가 대비 150% 이내 / 매매가가 KB시세 하한가보다 저렴한 것
공시가격 대비 매매가격 : 110~130% / 월세 수익률 역산가 : 월세×250개월 > 매매가격 / 시가표준액이 매매가격에 가까울수록 좋음 / 주변 원룸 오피스텔 분양가와 비교하여 낮으면 좋음 / KB시세 혹은 네이버 부동산 시세 및 실거래가 대비 매매가 : 10~20%싼 급매물
p.297
잭파시, <잭파시의 부동산 톱다운 투자법> 中
+) 이 책은 크게 두 가지 기본 전제를 고려하여 작성된 것으로 보인다. 우선 부동산에 투자하기 전 돈의 흐름부터 파악해야 한다는 것이다. 이를 위해 저자는 미국, 우리나라 등의 경제 상황을 감지할 수 있는 다양한 경제지표와 M2 유동성을 움직이는 요소를 찾아 그들 간의 상관관계를 분석한다.
두 번째 전제는 전국의 시, 도 단위의 인구수와 전세매물증감, 월평균 소득 및 국민연금 납입자 수 등을 고려하여 부동산 시장의 흐름을 파악해야 한다는 것이다.
저자는 이 핵심 전제를 밑바탕에 두고 여러 경제 지표들의 상관관계를 그래프 및 도표로 보여주며 객관적으로 분석한다. 기존 몇 년 간의 자료를 분석하여 향후 미래의 부동산 상황을 예측하기 때문에, 최근 자료를 찾아볼 수 있는 관련 사이트 등을 상세하게 소개한다.
읽는 이로 하여금 어디서 이런 자료를 찾아보아야 할지 잘 모르겠을 때, 이 책에서 도움받을 수 있는 자료와 관련 사이트 등을 구체적을 가르쳐주어서 현실적으로 도움이 된다.
이 책을 읽으면서 부동산 투자는 체계적인 경제 공부를 바탕으로 시작하는 것이 좋으며, 특히 객관적인 자료를 수집하고 분석하며 실전적인 투자 방향을 잡는 것이 꼭 필요하다는 걸 배웠다.
어느 정도 예상되는 경제 지표들 간의 관계 외에도, 전혀 생각해본 적이 없는 자료들을 비교하며 경제 흐름을 살펴보는 부분이 인상적이었다. 그리고 우리나라를 세 그룹으로 나누어 시장의 흐름을 파악할 때도 서로 연관성이 떨어지는 지역이라 믿었던 지역들의 상관관계가 높다는 걸 제시했을 때는 좀 놀라웠다.
저자의 경제 및 부동산 분석하는 방법은 근거 자료를 바탕으로 하는 것이기에 객관적이라 신뢰감이 생긴다. 상세하게 설명하고 있어서 이해하는데 어려움은 없지만, 낯선 경제 용어와 도표 및 그래프를 설명하는 부분에서는 천천히 읽으며 공부하는 자세를 갖는 게 좋을 듯하다.
부동산 투자에 관심이 있는 사람들에게, 과학적이고 객관적인 부동산 투자가 어떤 것인지 보여주는 책이라고 생각한다. 부동산 투자 공부에 관심이 있는 사람들에게 다양한 투자법과 필요한 정보 등이 많은 이 책을 권해주고 싶다.
* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.
* YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.