[부동산투자책] 부동산 기사는 돈이다

부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?
제네시스 박 지음 / 원앤원북스 / 2018년 10월

부동산은 일생을 살아가면서 떼려야 뗄 수 없는 요소입니다. 자가이든 아니든 누구나 거주는 해야 하고, 집주인이든 세입자든 그 과정에서 임대차 계약도 반드시 해야 하는 것입니다. 그래서 부동산 가격 변화에도 관심을 가져야만 합니다. 우리가 가장 손쉽게 부동산과 관련된 내용을 접할 수 있는 것이 바로 경제기사입니다. 기사를 올바르게 이해하고 제 대로 활용하는 데 이 책이 도움이 되기를 바랍니다. - '프롤로그' 중에서

경제기사 속에 부동산투자의 해답이 있다

책의 저자 제네시스 박은 좋은 대학을 가면 된다는 생각에 누구보다 열심히 학창시절을 보냈다. 국내에서 내로라하는 대학에서 경영학을 전공하고 누구나 아는 대기업에 취직하지만 이내 현실의 벽에 부딪친다. 결혼 1주년을 불과 2주 앞두고 주변의 만류에도 불구, 첫 직장을 행복한 마음으로 퇴사하고 당당하게 회계사 및 세무사 시험에 도전했으나 결과는 낙방. 세상일이 늘 뜻대로 되지는 않는다는 것을 온몸으로 체험하고 겸손해지기로 마음먹고는 가정의 안정을 위해 두 번째 직장에 눈물을 머금고 입사한다.

이후 부친께서 늘 강조하시던 부동산 공부를 시작했다. 정부 정책을 면밀히 검토한 결과 서울 집값이 가장 낮았던 2014년 7월 첫 실거주를 마련했는데, 이때 결정적 계기가 된 것은 바로 신문기사의 헤드라인 한 줄이었다. 이후 부동산 도서 및 강의를 섭렵하고 직장 일과 부동산 투자를 병행하고 있으며, 현재는 주택임대사업을 운영하며 법인 대표를 겸하고 있다. 현재는 부동산 세금 분야 이웃 수 2만 명 이상의 파워블로거로, 전국을 대상으로 부동산 세금 강의와 집필 활동을 펼치고 있다.

경제기사 한 줄에도 매우 중요한 정보가 많이 함축되어 있는데도 이를 간과하고 있는 안타까운 현실을 느끼고 저자는 자신만의 인사이트로 주요 경제기사를 올바르게 해석하는 데 도움을 주고자 한다. 총 2개 파트로 구성된 이 책은 부동산과 세금에 대한 기사들을 분석하고 있다. 파트1에서는 부동산 가격에 영향을 미치는 요인과 관련된 기사에 대한 보충적인 설명, 즉 부동산 정책, 수요와 공급, 대출과 금리, 부동산 계약 등을 살펴본다. 파트2에서는 조세정책과 투자 수익률을 결정하는 양도소득세, 최근 크게 이슈로 부각되는 보유세와 주택임대사업 등을 통해 정부의 생각을 함께 읽어본다.  

분양가상한제와 분양원가 공개

분양가상한제란 분양가의 급증을 막기 위한 제도로, 아파트를 분양할 때 땅값과 건축비 등을 감안해서 분양가를 책정할 때 지나치게 높은 가격을 하지 못하도록 하자는 취지이다. 과거엔 정부가 공급하는 공공택지에 이를 적용했지만 이젠 민간택지에도 이를 적용한다. 사실 이 제도는 2005년 노무현 정부 시절에 탄생했다.

적용 요건

최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어야 한다(기본)

최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 경우

직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1을 촤과하는 경우(국민주택규모 이하는 10:1)

3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 중 하나가 추가되면 상한제에 적용

그런데, 정부에서 정한 요건을 바탕으로 실제 지역에 적용해보니 오히려 집값 과열이 우려되는 서울은 제외될 가능성이 높다는 거다. 상대적으로 집값이 높은 서울의 경우 분모가 크므로 상승률이 낮다. 오히여 서울이 아닌 최근 투기과영지구로 지정된 성남시 분당구나 대구 수성구의 경우 분양가상한제 적용 가능성이 높다.  

이러한 분양가상한제보다 다른 게 더 중요하다는 의견도 있다. 분양원가를 공개하고 평가기준을 더 투명하게 하자는 것인데, 분양가상한제가 가격의 상한선으로 통제하는 것이라면, 아예 어떤 항목으로 분양원가가 구성되며 이에 대해 어떻게 평가할지를 더 명확하게 함으로써 근본적으로 문제를 해결하자는 의견인 것이다. 하지만 이런 제도가 도입되기에는 다소 무리가 있어 보인다. 기업(건설사, 시행사) 입장에서는 기업 내부 정보를 모두 공개해야 하는 것이어서 부담이 크기 때문이다.

전세보증금을 지키려면

매매가가 3억 원인 집에 집주인 대출이 1천만 원, 그리고 전세가격은 2억 원이라고 가정하자. 이 경우 이 집에 전세로 들어가야 할까? 가능성은 낮지만 집주인이 1천만 원의 대출에 대해 제때 이자나 원금을 갚지 않는다면 해당 집은 경매로 넘어갈 수도 있다. 그래서 권하고 싶지 않다. 물론 낙찰 후 채무액 1천만 원을 변제하고 남은 금액으로 보증금 2억 원을 받을 수 있겠지만(이것을 ‘배당’이라고 합니다), 혹시 주택가격이 하락해 낙찰가가 터무니없이 낮게 형성된다면 보증금 중 일부를 날릴 수 있는 리스크가 있다 p.76이밖에도 기본적으로 해야 할 것들이 있다.

전입신고는 기본이다

확정일자까지 받아두라

전세권의 설정(집주인의 동의가 필수)

깡통전세를 주의하라 

깡통전세 우려는 또 다른 경우도 있다. 전세가격이 하락하는 경우는 수요가 줄고 공급이 증가하는 경우가 있다. 이 중 전세 공급이 증가하는 경우를 말하는데, 입주가 많은 지역의 경우 전체가 실거주가 아니고 일부는 임대를 놓기에 전세 공급이 증가하고 전세가는 낮아진다.

이러한 전세 공급은 또 있다. 바로 갭투자가 성행하는 곳이다. 매매가와 전세가 차이가 작기 때문에 갭투자를 하는 것인데, 더 근본적으로는 자신의 투자금을 최소화하기 위해 전부 전세로 임대를 놓는다. 이런 이유로 갭투자가 성행하는 곳은 전세 공급이 늘고 이게 수요를 초과하면 전세가율이 낮아질 수도 있는 것이다. 

종합부동산세

종부세는 노무현 정부 때 도입되었다. 특이한 점은 기존의 공급 확대를 통해 집값을 잡으려는 게 아니라 수요 관리, 즉 집을 사려는 수요를 억제함으로써 집값을 잡으려 한 것이다.

이를 위해 주택 공시가격을 시세의 80% 수준에서 연동시켰으며, 개인이 아닌 부부 합산 과세방식으로 세 부담을 증가시켰다. 세대별 합산을 통해 과세 대상을 더 증가시켰고, 세 부담이 되는 금액을 주택은 6억 원, 토지는 3억 원으로 조정했으며, 이에 대한 과표도 점진적으로 인상시킨다는 것이었다.

한마디로, 거주하는 주택이 아닌 주택을 보유할 경우 세 부담을 높임으로써 불필요한 수요(정부 입장에서 투기수요)를 억제해 가격 조정을 하려고 한 것이다. 이에 대해 악법이라는 여론이 거셌다. 결국엔 국정 운영의 동력을 상실했을 뿐만 아니라 헌법재판소에서 종부세 합산 과세는 위헌이라는 판결까지 받았다. 그럼에도 문재인 정부는 종합부동산세법 개정안을 통해 다주택자 과세 강화하면서 노무현 정부 당시로 되돌아가려고 하고 있다. 힘없는 국민들은 어느 장단에 젓가락을 맞춰야 하는지 개탄스럽다. 

임대소득에 대한 과세

세법에서는 보유 주택수가 2채 이상이면 실제로 거주하는 주택을 제외하고 나머지 주택은 타인에게 월세 또는 전세 등 임대를 한다고 판단해서 이에 대해 주택임대소득세를 부과한다는 기본방침을 규정하고 있다. 하지만 실제로는 이를 정확히 파악하는 게 쉽지 않고, 대부분의 주택임대는 사업이라는 성격보다는 생계 유지형이 많다. 그래서 현 정부도 초기엔 임대사업자로 등록하면 이를 과세하지 않겠다고 발표했다. 하지만 이후 정부는 입장을 바꾸고 말았다.

2019년부터는 임대소득에 대해서도 일정 기준 미달이면 분리과세가 되고, 일정 기준을 초과하면 종합과세가 됩니다. 분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고 해당 주택임대소득에 대해서만 일정 세율(지방세 포함 15.4%)로 종결되는 것이며, 종합과세는 소득세법상 다른 소득, 즉 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득과 합산되는 것이기에 상대적으로 분리과세보다는 세 부담이 클 가능성이 높다(이때 세율은 6~42%이며 이는 종합소득 과세표준 구간에 따라 다릅니다). 

"컬쳐 300을 통해 출판사로부터 무상으로 제공받은 도서에 대한 솔직한 리뷰입니다"

경제적 자유를 꿈꾸는 이들을 위한 값진 조언

부자 교육 - 가장 쉽고 빠르게 부로 가는 길
JL 콜린스 지음, 김정아 옮김, 이혜경 감수 / 해의시간 / 2018년 11월

짐이 블로그에 올린 <주식 연재>는 그렇게 입소문을 타고 퍼져나갔고, 지금도 계속 퍼지는 중이다. 독자들은 멋진 이야기를 듣고 싶어 그의 블로그를 찾는다. 독자들의 이런 놀라운 반응이 짐으로 하여금 훌륭한 글인 <주식 연재>를 고쳐 써 훨씬 나은 이 책으로 확장하게 자극한 듯하다. <부자교육>은 주식 투자, 넓게 보면 탄탄한 재무 살림을 다룬 책 중에서도 단연 획기적이다. 왜냐하면 이 책을 읽는 당신이 실제로 책을 읽고, 즐기고, 그런 다음 배운 내용을 곧장 당신의 돈을 이용해 실행에 옮겨 수익을 낼 수 있기 때문이다. - '서문' 중에서

경제적 자유를 더 빨리, 덜 힘들게 얻기를 바라며

이 책의 저자 JL 콜린스는 투자가이자 저술가로 이라는 재무 관련 블로그를 운영했다. 대학에서 영문학을 전공했던 그는 여덟 살 때부터 파리채를 방문판매하고 길에서 빈 병을 수집해 저축을 시작했다. 열세 살에 금속 아이스크림 통 세척을 시작으로 본격적으로 직업 전선에 뛰어들어 접시닦이, 식료품 잡화상, 주유소 점원, 유리창 닦이, 우편부, 조경사 등 닥치는 대로 일했으며 광고 기획자, 투자가, 컨설턴트, 방송작가, 잡지 발행인에 이르기까지 다양한 분야에서 다양한 직업을 두루 경험했다.

그는 1975년부터 투자에 발을 담갔다. 그리고 2011년에 돈과 투자를 주제로 딸아이에게 편지를 보냈다. 다행히 효과가 있었고, 그래서 번뜩이는 아이디어를 떠올렸다. 편지는 '제이엘콜린스닷컴'이라는 블로그로 바뀌어 세계 곳곳의 독자에게 말을 건넸고, 널리 알려져 유명세를 타게 된다. 그리고 마침내 그 이야기가 책으로 나왔다.

이처럼 미국에서 성공한 최고의 투자자이자 파워블로거인 그는 경제적 자유를 꿈꾸는 이들에게 단순한 길을 알려준다. 자유로운 삶을 살기 위해서는마땅히  재정적 자유가 필요하다. 이 책은 재정적 자유를 얻기 위해 누구나 실행할 수 있는 간단하면서도 기본적인 원칙들, 즉 '빚을 지지 마라, 소득의 50% 이상 지출하지 마라, 남는 돈은 투자하라' 등을 제시하고 있다. 요즘같은 저성장 시대엔 노력만으로 미래에 대한 희망이나 탈출구를 찾기 어렵지만, 간단한 방법으로 재정적 독립을 달성할 수 있도록 쉬운 글로 설명하고 있다.

고용불안을 이기는 조직탈출자금

회사에서 퇴출당해 실직한 지 1년이 지난 후, 어린 딸과 함께 저자는 소파에서 TV 뉴스를 시청하고 있었다. 화면에는 빈곤층이 무료 급식을 받으려고 길게 줄을 선 장면이 나왔다. 이에 8살의 딸이 저자에게 "아빠, 우리 가난해요?"라고 걱정스러운 표정을 지으며 질문을 해왔다. 딸은 무료 급식소에 줄을 서 있는 사람이나 집에서 놀고 있는 아빠를 동일한 실직자로 여기고 있었다. 

"공주님, 그건 문제가 되지 않는단다. 일자리는 없지만, 그 대신 우리를 위해 일하는 돈이 있거든"

이렇게 말했지만, 속으로는 다른 생각을 했다. '바로 이래서, 내가 확실한 조직탈출자금을 마련하겠다고 그렇게 열심히 일했던 거야' 사실 저자는 훨씬 전부터 조직탈출자금을 마련하려고 애썼다. 그런 돈을 뭐라 부르는지 처음부터 알지는 못했을지라도 그 돈이 무엇인지, 왜 중요한 지는 잘 알았다. 돈으로 살 수 있는 것은 여럿이지만, 그 가운데 가장 값진 것은 자유다. 하고 싶은 일을 할 자유, 원하는 곳에서 일할 자유 말이다.

경제적 자립과 욕구 억제

돈은 매우 상대적이다. 가난한 사람의 100달러와 부자의 100달러가 절대 같지 않다. 아마도 부자의 1만 달러의 가치는 가난한 사람의 100달러 가치보다 훨씬 못할 것이다. 돈에 얽매이지 않을 만큼 뷰유하려면 어떻게 해야 할까? 단순이 돈이 많아야 한다는 것보다 자신의 '욕구를 얼마나 절제하느냐'하는 것도 중요하다. 돈으로 살 수 있는 것 중 가장 값진 것은 바로 '경제적 자립'이다.

"빚을 지지 마라. 버는 것보다 적게 쓰고, 남은 돈은 투자하라"

이대로만 하면 결국엔 부자가 될 것이다. 그 뿐인가, 다른 일에도 분명 성공할 것이다. 그러나 많이 번다고 버는 족족 써버린다면, 심지어 버는 수입보다 더 많이 지출한다면 결코 경제적 자립에 도달하지 못할 것이다. 이는 경제적으로 자유를 한껏 누리겠다는 자신의 희망을 스스로 밟는 꼴이다. 따라서 부유해지고 싶다면, 그리고 욕구를 절제해서 자신을 증식하는 길을 걷겠다면, 항상 물건의 소유에 대해서 의문을 던지고 재검토해야 할 것이다.

돈에 대한 관점

1단계, 돈의 용도는 소비뿐이 아니다

2단계, 기회비용을 생각하라

3단계, 투자를 다른 관점에서 생각해보라

헤비급 복서 마이크 타이슨은 무시무시한 철권 탓에 상대를 쉽게 무너뜨리면서 엄청 큰 돈을 벌어 들였다. 그러나, 그는 3억 달러라는 거액을 벌고서도 마침내 파산하고 말았다. 왜 그랬을까? 사치스러운 생활방식이 문제였다. 매달 40만 달러를 지출했을 정도였다. 그리고 그가 비록 벼락부자이긴 했지만, 금융에는 문외한이었기에 돈을 뜯어가려는 사기꾼들이 늘 들끓었다. 그러나 그는 어떻게 돈을 써야 하는지에 대해 깊은 고민이 없었던 것이다. 

우리는 복잡한 세상에서 살아간다. 그리고 이런 세상을 헤쳐 나가기에 가장 쓸모 있고 강력한 수단이 바로 돈이다. 그러므로 반드시 돈을 활용할 줄 알아야 한다. 그 시작은 돈을 다른 관점에서 생각하는 법을 배우는 데서부터다. 배움에 너무 늦은 때란 없다. 타이슨에게도 이 책 한 권이면 늦지 않았을 수도 있다.

투자는 '도 아니면 모'가 아니다

시장은 언제든 주기적으로 찾아오는 약세 장세를 맞아 급락하게 되어 있다. 그러나 공교롭게도 자신이 투자하려는 때가 이와 맞물린다면, 마음속에선 이런 물음이 생길 것이다. 시장이 바닥을 치고 올라올 때까지 기다렸다 투자해야 할까요? 이 물음의 핵심에는 투자자를 움직이는 중요한 두 감정, 두려움과 탐욕이 동시에 존재한다.

"주식투자는 심리 게임이다"

두려움은 충분히 이해가 된다. 돈을 잃고 싶어 하는 사람은 없을 테니 말이다. 하지만 두려움을 다스리지 못하면, 그 두려움이 우리들의 부富에 손해를 입힌다. 두려움은 투자를 가로막는다. 투자를 하더라도, 시장이 내림세로 돌아설 때마다 공황에 빠져 도망치듯 매도를 감행한다. 그리고 시장은 거듭 내림세를 보이면서도 수그러들지 않고 끈질기게 상승할 것이다. 두려움의 해악은 바로 이렇게 주식에 투자했을 때 우리를 공황에 빠뜨려 결국 팔게 만든다는 것이다. 이처럼 시장은 정말 변덕스럽다.

폭락에도 의연하게 대처하라

우리들에게 찾아오는 금융 위기를 막을 길은 없다. 여기서 중요한 포인트는 바로 금융 위기에 '어떻게 대처할 것인가?'일 것이다. 전문가들은 대체로 다양한 자산 배분을 입버릇처럼 권한다. 이처럼 여러 투자 대상에 투자하게 만든 뒤, 이중 두어 건이 성공하기를 바라는 것이다. 그런데, 한 번 곰곰히 생각해 보자. 다양한 투자자산에 투자하려면 그만큼 많은 노력을 기울여야 한다. 즉 자산을 종류별로 모두 이해해야 하고, 또 어떤 배분 비율을 유지해야 할지 선택한 후 필요에 따라 이 비율을 조정해야 한다.

이렇게 노력을 기울인다면 우리들이 얻게 되는 이점은 무엇일까? 그래도 안전성이 커질 것이라는 비교적 얕은 희망일 것이다. 하지만 그 대가가 엄청 클 수가 있다. 시간이 경과할수록 평균 이하의 성과를 거두기 때문이다. 그래서 위대한 투자자 벤저민 프랭클린은 "안전을 얻겠다고 자유를 내주는 사람은 안전도 자유도 누릴 자격이 없다"라고 말한다.

따라서 책의 저자 콜린스는 이런 대책을 제시한다. 마음을 굳게 다잡아라. 그리고 나쁜 습성을 바로잡아라. 달리 말해 투자에서 역효과를 내는 그릇된 결정을 내리게 하는 심리, 이를테면 공황에 빠져 주식을 팔아 치우게 하는 심리를 알아채 스스로 바로잡아야 한다. 그렇게 하면, 투자 대상은 훨씬 단순해지고, 수익은 훨씬 탄탄해진다. 이는 행동경제학자의 주장이기도 하다.

바람직한 투자 심리

시장 폭락은 으레 있는 일이다

시장은 늘 회복한다

시장은 늘 상승한다

주식시장은 시대와 상관없이 가장 뛰어난 투자처이다

앞으로 많은 세월이 흐르는 동안에도 시장은 붕괴, 후퇴, 재앙을 맞을 것이다

시끄러운 헛소리에 귀 닫고, 투자액을 더 늘릴 줄 알아야 한다

이런 불행이 다가오고 있다는 것을 심장으로도 알아야 한다

시장이 크게 폭락하려 하다니, 정말 기막히게 멋진 매수 찬스다 

위험은 늘 따른다

돈이 있는 한 위험은 늘 따른다. 위험을 무릅쓸지의 여부는 선택 사항이 아니다. 단지 우리는 어떤 위험을 무릅쓸지 선택할 뿐이다. 주식은 위험성이 매우 크지만 5~10년을 놓고 보면 큰 수익을 낼 가능성이 무척 크다. 현금은 안전성이 매우 높은 반면, 10년 이상의 장기간을 놓고 보면 구매력 약화를 가져오므로 이는 손해이다. 공포에서 벗어나 부를 증식하고 재무적 자유를 누리고 싶다면 자신이 세운 목표에 집중하는것이 최선이다. 경제적 자유를 누리고 싶은 모든 투자자에게 일독을 권한다.  

동요 테라피를 아시나요?

마음이 가벼워지는 동요 테라피 - 들으면서 치유하는 음악 디톡스
시오야 다카하루 지음, 정창열 외 옮김, 야마니시 도시히로 감수 / 21세기북스 / 2018년 10월

어릴 적 부르고 들었던 동요를 어른이 된 지금도 여전히 듣고 계신가요? 옛 추억을 떠올리며 그때 그 시절의 동심으로 돌아가 보지 않으시겠습니까? 이 책에서는 성인이 되어서도 듣고 싶은 동요들을 소개합니다. 이 노래들을 다시 들으며 내일의 에너지를 충전하시기 바랍니다. 동요를 들으며 마음의 치유를 극대화하는 '동요 테라피'를 체험해 보십시오. 동요는 누구나 어릴 적 들었던 노래입니다. 그렇기에 그냥 듣기만 해도 순수했던 그 시절의 동심으로 돌아가게 됩니다. 그 시절의 즐거웠던 일이나 기뻤던 날을 되새기며 그때의 마음이 되어 봅시다. - '프롤로그' 중에서

노래로 치유하는 음악 디톡스

책의 저자 시오야 다카하루는 그림책 테라피스트이자 은둔형 외톨이 지원상담사이다. 홋카이도에서 고등학교 보건, 체육 교사로 15년간 근무히며 학생들과의 신뢰 관계 구축을 위해 힘썼다. 또 전문학교에서 발달장애 학생을 포함한 커뮤니케이션에 서투른 학생들의 취업 활동을 담당했으며, 다수의 교육 강연을 진행하고 있다.

동요는 누구나 어릴 적에 들었던 노래이다. 그래서 그냥 듣기만 해도 순진했던 어린 시절의 동심으로 돌아가게 된다. 그래서 그 시절의 즐거웠던 일이나 기뻤던 날들을 되새기며 당시의 마음이 되어 본다. '그때도 그렇게 재미있었으니 지금도 분명 재미있을 거야', '그때도 그렇게 힘을 냈으니 지금도 분명 힘을 낼 수 있을 거야' 등등. 이렇게 옛 시절을 돌아보며 앞으로 나아갈 수 있다.

책은 '이론편'과 '실천편' 등 2부로 구성되어 있다. '이론편'에서는 왜 동요거 몸과 마음의 회복에 좋은지, 어떤 과정을 거쳐 동요가 치유 효과를 갖는지를 설명한다. 즉 동요 테라피의 이론적 배경을 소개하는 셈이다. '실천편'에서는 동요 테라피의 실행 방법을 단계별로 상세히 설명한다. 가족이나 동료와 함께 실펀할 경우의 지침서이자 동요 테라피스트를 꿈꾸는 사람들에게 실용서인 셈이다.

동요 테라피란 무엇인가?

이 책에서 소개하는 동요 테라피는 여러 사람이 함께 동요 듣기 체험을 하는 것이다. 심리학적 요법을 응용하여 마음을 치유하고 활기를 되찾기 위한 활동으로, 야마니시 도시히로가 고안했다. 이 요법의 효과를 수많은 현장에서 직접 목격했는데, 특히 2011년 동일본 대지진으로 피해를 입은 이들의 마음을 치유하는 심리 상담 지원 활동의 일부로서 각 피해 지역에서 많은 호응을 얻었다.

또한. 2016년 4월에 일어난 구마모토현의 오이타 지진과, 같은 해 10월에 일어난 돗토리현 중부 지진의 피해 지역 대피소에도 찾아가 동요 테라피를 실시했다. 대피소 생활을 하면서 노래를 부른다는 건 생각지도 못했는데 정말 고맙다며 기쁨의 눈물을 흘리는 사람들도 있었다. 재난을 당해 앞으로 어떻게 살아가야 할지 막막하던 분들은 동요 테라피가 희망을 갖도록 해주었다고 칭찬했다.

동요는 어린 시절을 소환한다

동요를 들으면

왠지 착해지는 것 같지 않나요?

유치원이나 초등학교 시절의 새콤달콤한 추억이 생각나지 않나요?

부모님의 다정한 얼굴이 떠오르지 않나요?

그리고 자신이 태어나고 자란 곳이나 자연 경관이 생각나지 않나요?

음악은 '마음의 거울'이기도 하다. 즉 어른이 된 뒤에 동요를 다시 들어 보면 그 노래를 듣던 어릴 때로 돌아가 즐거웠던 옛 시절이 그리워지며 마음이 평온해진다. 그리고 음악을 통해 자신의 심정을 드러내며 주변 사람들과 다양한 고민과 고충을 공유하는 기회를 가질 수도 있다. 때로는 함께 눈물을 흘리며 결국은 앞으로 나아갈 수 있는 힘을 주는 것이 동요이다. 순진무구한 어린 시절에 친구와 함께 듣고 부른 동요이기에 당신의 마음에 자연스럽게 스미면서 녹아든다.

동요 교육은 인성 교육이다

요즘은 빠른 비트의 음악과 새로운 리듬의 힙합이 대중화되어 듣고 싶지 않아도 들을 수밖에 없는 실정이다. 2012년 이후 체육 과목에서는 무용이 필수지만, 그마저도 힙합 계열의 브레이크 댄스를 포함한 창작 무용, 포크 댄스, 현대 무용 세 가지 중에서 선택해야 합니다. 당연히 전통 무용은 가르치지 않는다.

적어도 유아기나 정서교육이 필요한 학교 현장에서는 전통문화를 대변하는 동요를 가르쳤으면 한다. 그 노랫말의 장점과 음악적인 배경을 21세기를 살아가는 다음 세대 젊은이들이 꼭 배웠으면 하는 마음이 간절하다. 이는 나아가 인성 교육이 수반되어야 하는 학교 교육의 중요한 사명과도 연결된다. 그러면 살인이나 폭력 사건 같은 범죄들도 조금은 줄어들지 않을까?

동요의 기억은 무한대 

일반적으로 치매 증상이 심한 환자는 대부분의 기억을 상실한 상태일 것이라고 생각하지만 노래는 다양한 기억과 함께 좀처럼 잊히지 않는다. 특히 동요처럼 어린 시절에 들었던 '그리운 노래'는 더욱 그렇다.
동요를 조용히 듣고 난 뒤 다 같이 부르면 마음 깊은 곳에 숨겨져 있던 정경이나 정감이 되살아나서 결과적으로 그 당시의 기억을 끌어내는 계기가 된다.

옛날의 그리운 기억이 되살아나 잠든 뇌가 강한 자극을 받게 되는 것인데, 특히 동요를 부르면 그러한 효과가 더욱 커진다. 즉 동요를 듣거나 부르면 뇌를 크게 활성화시킬 수 있다. 이를 임상 현장에서 응용한 사례들이 많다. 신경내과에서는 치매 치료의 한 방법으로 '음악 치료'를 병행하고, 좌뇌에 손상을 입은 실어증 환자에게 미국과 러시아에선 '멜로디 억양 치료법'을 시행한다.

아들러 심리학을 활용하다

아들러 심리학에서는 '인간은 상대적으로 부정적인 상태(열등감을 느끼는 위치)에서 상대적으로 긍정적인 상태(우월감을 느끼는 위치)가 되기 위해 행동한다'고 말한다. 정식 명칭은 '개인 심리학'인데 그 이유는 인간이란 존재를 '개인'이라는 하나의 개체로 통합하여 더 이상 나눌 수 없는 존재로 보기 때문이다.

'인간은 의식과 무의식으로 분열된 존재'라고 말하는 프로이트 심리학에 대립되는 개념이다. 아들러 심리학에서는 인간의 삶이란 개인이 자신에게 부족한 점을 스스로 인정하고 이를 극복하려고 노력함으로써 더 좋은 방향으로 나아가는 것이라고 말한다. 아들러 심리학에 따르면 개인이 주체적으로 자신의 모든 것을 형성시키기 때문에 기본적으로 사람은 달라질 수 있다. 동요의 힘과 아들러 심리학을 융합한 것이 바로 동요 테라피인 것이다.

나를 변화시키는 키워드

내 일과 남의 일을 혼동하지 않기

남에게 칭찬받으려고 애쓰지 않기

내 시각을 바꾸기

내일부터 행동 바꾸기

나 스스로 결정하기

동요 테라피 8단계

이제부터는 동요 테라피를 어떻게 실행하는지 배워보도록 한다. 미리 준비해야 할 것은 딱 3가지인데, 참가자의 수만큼의 의자, 동요를 듣기 위한 CD, 플레이어 등이 바로 그것이다. 동요 테라피는 크게 아래의 세 가지 활동으로 구성된다. 이를 구체적으로 세분화시킨 것이 바로 동요 테라피 8단계인 것이다.

기맥(氣脈: 마음의 맥脈)이 통하게 하고 심호흡을 한다.
동요를 듣고 옛일을 떠올린다.
노래의 주제에 맞춰 내용에 대해 의견을 나누고 함께 슬퍼하거나 기뻐하면서 감정을 공유한다

1단계, 서로 마주보고 기맥이 통하게 한다.
2단계, 크게 세 번 심호흡을 한다.
3단계, 동요를 듣고 옛일을 떠올린다.
4단계, 강사가 대화 주제를 제시한다.
5단계, 아무나 먼저 주제에 맞게 대화를 시작한다.
6단계, 서로 번갈아 가며 5단계를 반복한다.
7단계, 다시 기맥이 통하게 하고 웃으며 악수한다.
8단계, 다른 사람으로 상대를 바꾸어 진행한다.

동요와 함쎄 생활하자

우리들은 흔히 동요는 아이들의 노래라고 치부하기 쉽다. 하지만 동요는 전 세대에 걸쳐서 사랑받는 노래이다. 즉 태어나서 초등학교 시절까지 제일 익숙한 노래가 바로 동요이고, 어른이 된 후 아이를 낳고 자녀를 양육할 때 또 다시 우리들 곁에 함께 하는 게 동요이다. 그리고 성인일 때 스스로에게 힘을 북돋우기 위해 나도 몰래 흥얼거리는 노래가 또한 동요이기 때문이다. 그렇다. 살면서 힘들 때 동요를 부르자. 그러면 스트레스가 해소되고 해피 바이러스와 함께 심신에 생기가 생길 것이다.

자기 자신이 행복해지는 게 최우선이다

나도 아직 나를 모른다 - 뇌과학과 임상심리학이 부서진 마음에게 전하는 말
허지원 지음 / 홍익 / 2018년 10월

이 책에서는 뇌과학과 임상심리학의 두 가지 측면에서 마음의 문제를 살핍니다. 두 학문 영역은 매우 중첩되어 이를 인위적으로 나누는 것이 내심 마음에 걸렸지만, 같은 주제에 대해 뇌가 당신에게, 그리고 마음이 당신에게 하는 이야기를 반복해서 전하고자 했습니다. - '프롤로그' 중에서

당신의 과거는 당신의 미래가 아니다

이 책의 저자 허지원은 2016년 대한뇌기능매핑학회의 ‘젊은 연구자상’을 수상했고, 세계 최초로 조현형 성격장애군의 뇌보상회로의 이상성을 규명하며 심리학자로서뿐 아니라 뇌과학자로서도 활발히 연구 성과를 내고 있다. 2017년에는 우울증 치료용 무료 스마트폰 앱 ‘마성의 토닥토닥’을 개발해학문적인 연구 성과를 현실에 적용할 수 있는 방법도 꾸준히 선보여 왔다.

책은 총 5부로 구성되었는데, 최신 뇌과학 연구에서 밝혀진 과학적 근거와 다양한 임상심리 사례들을 통해 높고 낮음을 반복하는 자존감의 덫에서 벗어나고, 조각난 마음을 토닥여줄 과학적인 위로의 기술을 전한다. 우선 뇌과학자의 시선으로 정신적 고통의 원인을 친절하게 설명하면서 정신적 상처가 뇌에 어떤 영향을 미치는지, 어떻게 해야 뇌의 기능을 회복할 수 있는지 등 감정과 사고의 신경생물학적 작용 원리를 쉽게 풀어낸다. 또한 임상심리학자로서 직접 상담한 사례들을 소개하는 장면에서는 실제 대화에서 오갔던 단어나 표현 등 구어체 어투를 그대로 차용하여 독자들에게 마치 오랫동안 알고 지낸 심리상담가와 이야기를 하는 듯한 재미를 더한다.

가면은 다양할수록 좋다

낮은 자존감은 기분장애나 불안장애, 사살행위 등과 밀접한 연관을 보인다. 어떻게 해야 이러한 낮은자존감의 굴레에서 자유롭게 벗어날 수 있을까? 자존감을 높이는 방법으로는 첫째로 가족들과 뒤엉켜 분노를 표출하는 일은 아무런 도움이 되지 않으므로 편안한 사람을 만나 성숙한 내면을 구축하는 기회를 가지며, 둘째로 자존감이 '높은 척'을 해야 한다.

스위스 정신의학자 카를 구스타프 융에 따르면, 사람은 누구나 사회적 압력에 적절히 반응하기 위해 천 개의 가면을 가지고 살아가며, 다양한 상황에 따라 적절한 페르소나(고대 그리스의 연극에서 사용하던 가면)를 가지고 사회적 관계를 맺어 가는 존재이다. 다만 이러한 페르소나와 관련한 억압, 고립감, 혹은 팽창이 병리적 문제가 되는 것이다.

가면은 다양할수록 좋다. 혼자 있을 때의 자신과 타인들과 함께 있을 때의 자신, 그리고 사회생활을 할 때의 자신은 당연히 달라야 한다. 예를 들어 우리가 집에서의 모습과 똑같은 태도로 중요한 모임에 참석했다면, 그것이 병리적인 상태이다. 특히 낮은 자존감과 관련한 가면들은 자기 자신과 자신의 심리치료자만 알면 족하다.

자존감 높아 보이는 가면 하나쯤 가지고 있어도 되고, 타인에게 친절하고 사회성 좋아 보이는 가면이 있어도 된다. 무리가 되지 않는 선에서 상황에 맞게 적절히 사용할 수 있다면, 그런 가면은 얼마든지 가져도 된다. 우리의 가면은 낮은 자존감에서 오는 가식도 아니고, 타인의 비위를 맞추려는 위선도 아닌, 지혜롭게 살아가기 위한 삶의 기능이고 기술이다.

자신을 더 편안하게 좋아해주라 

로젠버그 자존감 척도로 유명한 심리학자 모리스 로젠버그는 자존감이란 '자기 자신에 대한 호의적이거나 비판적인 태도'라고 정의했다. 자기확신과 자신감이 높은 것은 좋은 자원임이 분명하다. 그러나 높은 자신감에 가려진 불안정한 자존감을 살필 기회를 놓치거나, 건강한 자존감을 쌓아올릴 기회를 놓칠 수 있다는 점을 기억해야 한다.

당신의 자존감과 관련하여, 당신이 누구인지, 무슨 일을 하는지, 얼마나 타의 모범이 되고 얼마나 많은 교훈적인 이야기를 알고 있는지, 다른 사람에게 자신의 진심이 얼마나 통하는지, 자신과 영혼이 통하는 사람과 사귀는지 등은 그리 중요하지 않다. 그저 당신 자신을 더 편안하게 좋아해주라. 당신이 스스로를 안정적으로 수용하고 있다면, 외부의 적은 절대 당신의 마음을 해치지 못한다.

불안의 스위치를 직접 끄라

자신의 수행과 결과물에 대해 누군가 '완벽히' 안심시켜주기를 바라는 마음도 크겠지만 나를 '완벽히는' 모르는 다른 누군가가 나에게 확신을 주는 것은 불가능하다. 그 사람이 뭐를 알겠어요? 당신이 그 누구보다 자기 자신을 가장 잘 알 것이기에 본인이 어떤 오류와 간극들에 예민한지를 빠르게 파악하고 시시때때로 터무니없이 출몰하는 불안의 스위치를 당신이 직접 끄는 연습을 해야 한다.

"신경 끄자. 이만하면 괜찮다. 완벽은 됐고 그냥 꽤 괜찮은 나 자신으로 존재하면 돼"

내 탓이라면 꼬인 생각들을 조정하라

옆에서 단 한 명이라도 '지금은 억울해하기보다는 너를 들여다봐야 할 때'라며 담담하게 잡아주는 사람이 필요하다. 정말로 타인의 탓이라면 지금은 일단 힘을 키울 일이고, 누구의 탓도 아니라면 이제 그 꼬인 생각들은 들여다보아야 하며, 나의 탓이라면 그때부터 내 성장의 발판을 다시 조정해야 한다. 당신의 과거는 당신의 미래가 아니다.

자의식 과잉은 불필요하다

많은 사람들이 직장생활 중의 불행감을 말한다. 하지만 직장은 자아실현을 하는 곳이 아니다. 자아실현은 직장에서 모은 돈을 가지고 해도 된다. 타인에게 도움을 주고 싶다면 돈을 모아 기부하면 된다. 더 많이 공부를 하고 싶다면 직장생활로 모은 돈을 가지고 좋은 세미나 그룹을 찾아 참여하거나 스스로 만들 수도 있다.

직업이나 성취는 우리들의 조각들 중 한 두개를 구성할 뿐이다. 책임감은 가지되, 직장에서의 성취로 자신을 말하려 하지 말자. 그것도 자의식 과잉이다. 불필요한 감정노동에 휘말려 소진되기 쉽다. 연구 결과로도, 자신이 속한 그룹의 대표성을 굳이 짊어지고 성취를 이루려고 하면 그만큼 수행 수준이 낮아진다. 자기 자신에게 자꾸 큰 의미를 부여하면서, 그렇게 점점 커진 삶의 의미, 혹은 삶의 의미가 부재한 자리를 감당하려 하지 말라. 누굴 위해 살지 말라. 당신이 행복해지는 것이 최우선이다. 

내집을 마련하려면 꼭 알아야 할 것들

반지하에서 반포 아파트 입성하기
이재국 지음 / 메이트북스 / 2018년 11월

부동산투자자의 투자 패턴을 보면 기초적인 부동산투자 원리나 지식을 정확히 알지 못하고 감에만 의존해 투자하는 경향이 있다. 또 부동산에 관심이 없다가 뒤늦게 후회하는 사람들이 많다. 그들에게 조금이나마 도움을 주고자 부동산 관련 지식과 노하우를 한 권의 책으로 정리했다. - '지은이의 말' 중에서

내 집 마련에 도움을 주려고

책의 저자 이재국은 부동산의 이론과 실전을 두루 아우르는 대표적인 부동산 전문가다. 동국대학교 건축공학과에서 학사 및 석사와 '건축물용도 규제에 관한 연구'로 박사학위를 받았다. 서일대학교에서 교수로 20년 재직하다 명예퇴직 후 한국금융연수원 부동산 겸임교수로 재직중이며 건설산업교육원 초빙교수로 출강중이다. 은평구 분양가 심사위원, 구리시 도시계획심의 위원, 구리시 테크노밸리 사업추진 자문위원회 위원으로 있으며 교보생명 재무설계센터 부동산 자문 및 상담위원, 씨티은행 부동산상담위원으로 있다.

 
네이버 카페 '강.부.자. 자산관리' 자문위원으로, '행복한부자' '키움에셋플래너'에서 칼럼니스트로 활동중이다. KBS1뉴스, SBS <뉴스토리>에 패널로 출연했다. 동국대학교, 서울시립대학교 도시행정대학원에 출강했고 한국금융연수원, 건설산업교육원, 신한생명, 한화생명, 삼성금융연수원 등에서 부동산시장동향과 전망, 재건축 및 재개발투자와 연계된 거주용 부동산 관리 전략, 상권분석을 포함한 수익형 부동산투자 전략, 성공적인 토지투자 기법, 성공한 부자들의 부동산 상담사례기법 등 1시간 특강부터 1박 2일 프로그램에 이르기까지 활발하게 활동중이다.

책은 총 2부로 구성되었는데, 제1부(나는 이렇게 부동산에 투자했다)에서는 필자 자신이 처음 부동산투자를 시작해서 현재까지 30년 동안 의 투자 과정을 정리했다. 신혼기의 반지하 생활, 잠시 거주햇던 옥탑방 이야기와 반포 아파트로 입성할 수 있었던 부동산투자 핵심원칙 등을 담았다. 여기선 자신만의 부동산투자 성향과 마인드를 소개한다.

이어서 제2부(부동산투자에 성공하기 위한 핵심 노하우)에선 필자의 노하우를 담았다. 첫째로 땅 이름이 부동산의 운명을 좌우한다는 내용을, 둘째로 드라마 영화 속 배경지와 연계되는 부동산 투자 사례를, 셋째로 부동산 정책의 변화에 따른 양극화 현상과 부동산투자 비법을, 넷째로 임장활동기와 입지 분석을 정리했다. 말하자면 저자의 강의 노트인 셈이다. 

1961년 서울 서대문구 대현동에서 태어나 서대문구 신촌에서 성장한 저자는 1991년 연희동 반지하에서 전세 보증금 1,400만 원으로 신혼생활을 시작, 결혼 28년 만인 2018년 7월에 반포 아파트로 입성했다. 이렇게 긴 시간을 거치면서 깨달은 결론은 '부동산투자에선 타이밍과 입지 선택이 매우 중요하다'는 사실이었다.

1998년 12월, 발품으로 한강을 선택하다

1998년 10월까지 홍은동 아파트에서 전세로 살면서 재도약을 위한 준비를 시작했다. 홍은동 벽산 아파트 투자로 입은 2천만 원 손실에 대한 아쉬움을 달래며 다시는 미련이 남는 투자를 하지 말자고 마음을 다졌다. 이후 재도약하기 위해 '탈 고향, 탈 서대문구, 탈 홍은동'을 목표로 삼았다. 주말마다 집을 매수하기 위해 부동산을 보러 다녔지만 마음에 드는 아파트를 찾는 것이 너무 힘들고 어려웠다.

홍은동 아파트를 매도하면서 아파트마다 투자가치와 환금성이 다르다는 것을 알았고, 교통 여건이 좋지 않은 단지의 아파트 가격은 오르지 않는다는 것을 몸으로 느끼면서 신중에 신중을 기하다보니 선택하기가 어려웠다. 교통환경을 중요한 기준으로 정하고 3호선 홍제역 부근의 아파트를 보러 다녔지만 마음에 들지 않았다.

1998년 외환위기의 충격에서 조금씩 벗어나면서 부동산시장에도 온기가 찾아오는 모습이었다. 매수 시기를 1998년 12월 말까지로 정했다. 강남으로도 눈을 돌렸다. 압구정동의 현대 등 아파트의 매물들은 필자가 보유한 투자금으로는 바라볼 수도 없는 곳이었다. 강북 태생의 한계였을까? 다시 한강을 건너 한강변에 인접한 용산구 동부이촌동 한가람아파트, 성동구 행당동, 옥수동을 임장하면서 행당역 부근 대림아파트와 한진아파트, 옥수역 부근 삼성아파트 분양권을 비교한 뒤 마침내 1998년 12월 옥수동 삼성아파트를 선택했다.

2001년 12월, 올림픽선수기자촌아파트를 계약하다

옥수동 삼성아파트의 매매계약을 체결한 후 수령한 계약금으로 올림픽선수기자촌아파트(51평형)을 계약했다. 계약한 아파트는 보증금 3억 원에 전세계약 기간이 1년 남아 있었는데 2층이라서 선호도가 낮아 찾는 사람들이 적었다. 그래서 2001년 12월 기준으로 강남 지역 아파트 가격이 오르는 시점에 주변 시세보다 저렴하게 6억 1천만 원에 매입했다.

매입 과정이 순탄하지만은 않았다. 공인중개사 사무실에서 집주인인 매도자(남편)를 만나 계약서를 작성하고 도장을 찍었는데 알고 보니 매입하려는 아파트가 부부 공동명의로 되어 있었다. 그래서 계약서에 부인의 도장도 같이 찍어야 했다. 계약서 작성이 모두 끝난 상태에서 계약에 관한 연락을 뒤늦게 받은 부인이 도장을 찍지 못하겠다고 알려왔다. 우여곡절 끝에 밤 8시에 극적으로 협의를 시작해 부인이 도장을 찍으면서 밤 9시에 계약이 마무리되었다. 이런 일은 최근에도 매도자 우위시장에서 종종 일어난다. 그때 매수 타이밍을 놓쳤다면 하루하루 오르는 매도호가를 감당하지 못해 매수하지 못했을 것이다.

저자가 매입을 결정한 기준

1. 가격 경쟁력

2. 학군(보성고, 창덕여고)과 전세 가격(당시 전세가는 4억 원이었음)

3. 향후 재건축 기댓값

4. 교통환경(지하철 5호선 올림픽공원역)

5. 자연환경(자연친화적, 올림픽공원)

2015년 10월, 반포 아크로리버파크 분양권 매입

2010년 반포래미안퍼스티지는 112.3㎡(34평형) 매매가가 13억 원이었고 전세가가 10억 원 내외였다. 반포래미안퍼스티지(34평형)는 최초로 전세가가 10억 원이 넘는 기록을 세웠다. 아크로리버파크 분양권을 매입하기 위해 2015년 10월 반포래미안퍼스티지 가격을 조사했다. 매매가 16억~17억 원에 전세가 13억 원 내외였다. 그래서 이런 고민을 해보았다. 2009년 입주한 반포래미안퍼스티지가 매매가 16억 원에 전세가 13억 원이라면, 2016년 10월에 입주하는 아크로리버파크 전세가는 얼마 이상 갈 수 있을까?

아크로리버파크는 새 아파트에다 좋은 커뮤니티 시설을 갖추고 있었기 때문에 전세가가 주변시세보다 최소 같거나 높을 것으로 예상되었다. 결국 전세가를 레버리지로 활용해 분양가 대비 초기투자 비용을 최소화시켰다. 소유한 상태에서 거주만 하지 않으면 가능한 금액이었다. 결국 거주와 소유를 구분하면 된다. 거주와 소유를 동시에 해결하려고 하면 매수를 위해 투자자금을 모으는 시간이 많이 걸려 타이밍을 잡기 어렵다. 전세를 안고 내집을 장만하겠다면 주변의 전세가격 흐름을 잘 파악하는 것이 중요한 선택기준이 될 수 있다.

부동산투자는 심리이다

부동산투자의 성공과 실패에는 심리적 요인이 매우 중요하다. 부동산 가격이 상승하면 사람들이 몰리고 하락하면 떠난다는 이야기가 있다. 부동산 상승기에 기다리고 하락기에 투자하는 것이 심리적으로 힘들다는 얘기다. 나도 집을 여러 번 거래했지만 한 번도 내릴 때 산 적이 없다. 오를 때 추가로 조금 더 비싼 가격으로 매입해왔다. 부동산 전문가나 강심장일지라도 부동산 하락기에 쉽게 선택하기 어려운 것이 부동산투자다.

"죽느냐 사느냐, 그것이 문제로다!", 이는 셰익스피어의 비극 <햄릿>에 나오는 짤막한 대사다. 이 대사의 의미는 순간순간 선택하기가 매우 어렵다는 것이다. 그래서일까? 저자에게 가장 많이 하는 질문은 부동산투자를 결정할 때 마음을 정하기 어려워 어떻게 해야 할지 모르겠다는 것이다.

투자자들은 대부분 자기 여건에서 어떻게 해야 할지를 놓고 우왕좌왕하면서 여러 가지 부동산 변수와 정부 정책에 휩쓸려 갈피를 못 잡는다. 부동산투자는 마음을 정해야 성공할 수 있다. 소유 부동산을 내일 매도하려고 고민한다면 오늘 매도하라. 내재가치와 미래가치가 있는 부동산을 찾았다면 내일 매수하지 말고 오늘 매수하라.

이사의 불편함을 감수하고 월세로 살자

내집 마련을 위한 3가지 자세

1. 부동산에 관심을 갖자

2. 구체적인 목표를 세우자

3. 불편함을 감수하고 월세로 살자

주식투자든 부동산투자든 공통적으로 적용되는 기준 중 하나가 어느 정도의 불편함을 감수해야 한다는 것이다. 그래서 미국의 한 재테크 칼럼니스트는 '부자가 되고 싶다면 승용차(특히, 택시)를 이용하지 말라'고 충고하기도 했다. 우리가 살면서 이사 가지 않고 한곳에서만 산다면 편할 것이다. 사실 학창시절 여러 번 이사해 본 사람은 충분히 이를 느낄 것이다. 하지만 내집 마련과 부동산 재테크를 위해서는 이사를 해야 한다.

내집 마련에 필요하다면 잦은 이사도 감수해야 한다. 평수를 늘리거나 살던 곳을 옮기려고 할 때 자금을 조달하려면 전세를 끼고 대상 부동산을 입주시점보다 미리 매입해야 할 경우도 있다. 또 분양권을 매입해 일정기간이 경과한 후 들어갈 수밖에 없는 상황이 전개될 수도 있다. 이럴 때 일정 기간 전세나 월세를 살아야 한다.

"내집 마련을 꿈꾸지만 내집을 마련할 기회는 준비된 자에게만 주어진다"

그 지역의 발전 가능성을 고려하라

투자 지역을 선정할 때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 개별단지보다는 해당 지역의 발전계획과 미래 모습을 상상해봐야 한다. 예컨대 얼마 전 발표되었던 서울시의 여의도, 용산개발 플랜의 밑그림을 그려보는 것이다. 앞으로 5년 후, 10년 후 변화를 보고 선택해야 한다. 부동산투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다.

향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래 투자가치를 높게 해주는 좋은 요소들이다. 투자대상지역은 첫째도 둘째도 셋째도 입지가 가장 중요하다.

입지 선택기준은 학군, 역세권, 편의시설, 조망권 등이다. 선정한 투자대상지역 내에서 임장활동을 하기 위한 체크리스트를 만들어라. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도로 했다가 2~3군데로 좁혀 집중적으로 분석한 뒤 선정하는 것이 좋다. 입지를 선택했다면 단지 선정과 단지 내 평형 선택은 자금 규모를 고려해 자신에게 맞는 옷을 입어야 한다.

20대 후반~ 30대 중반, 결혼 후 월세를 살거나 부모에게 빌붙어 살아라

신혼부부들은 단시일에 재테크에 성공하려면 거주비용을 최대한 줄여야 한다. 그래서 주거문제를 해결하기 위해 친정이든 시댁이든 양가 부모 중 형편이 되는 집에서 함께 사는 게 가장 좋다. 젊을 때 어디서 몇 평에 사는 것이 뭐 그리 중요한가. 재테크에서 성공하는 비결은 빠른 시간 안에 재테크 기반을 마련하는 일이다. 즉 종잣돈을 모으는 게 반드시 필요한 것이다. 

2017년 3월 결혼을 앞두고 있는 건설사 회사원을 상담한 사례를 소개한다. 이 회사원은 결혼을 앞둔 신혼부부 가운데서도 자금 여유가 있는 편이었다. 그래서 신혼을 전세로 시작하는 것보다 신혼집을 결혼과 동시에 매입할 것을 권했다. 신혼부부가 동원할 수 있는 자기자본은 2억 원이었고 결혼 후 맞벌이가 가능했으며 부부의 연소득은 7천만 원 정도였다. 직장이 강남에 있어 거주 희망 지역은 송파, 거여, 풍납, 암사 지역이었다.

그 신혼부부에게 추천한 물권은 거여동 주공아파트 69.4㎡(21평형)였다. 당시 이 아파트는 3억 5천만 원 내외에 매입이 가능했다. 조금은 번거롭고 불편해도 2억 6천만 원 전세를 끼고 1억 원 내외로 거여아파트를 구입한 뒤 남은 신혼자금으로 구입한 아파트의 전세보다 저렴한 1억 원 내외의 전셋집을 구해 신혼생활을 2~4년간 하고 난 다음 구입한 집으로 이사해 거주하라고 컨설팅했다.

똘똘한 지역 집 한 채 전략

부동산시장에도 부익부빈익빈이라는 양극화 현상이 있다. 서울 강남과 강북의 아파트 가격 격차가 2006년 이후 최고 수준으로 벌어졌다. 격차의 주원인은 아파트 가격 상승폭 때문으로 풀이된다. 강남권은 보유세 개편안 발표 이후 오히려 급매물이 거래되면서 재건축시장 하락세가 멈췄고, 강북권의 경우 실수요 거래로 완만한 오름세를 보이고 있기 때문이다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 2018년 7월 기준 강남권역 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 2,837만 원이고 강북권역은 1,824만 원으로 집계되었다. 이에 따라 강남북 아파트 가격 격차는 2006년 이후 최고 수준인 3.3㎡당 1,013만 원으로 벌어졌다. 그동안 강남권역과 강북권역의 아파트 가격 격차는 2006년에 가장 컸다. 2006년 말 기준 강남권역은 3.3㎡당 2,182만 원, 강북권역은 1,154만 원으로 격차는 1,028만 원이었다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트 가격 낙폭이 두드러지면서 2013년에는 격차가 절반 수준인 574만 원까지 좁혀졌다. 그러나 2018년 세대당 평균 매매가격 격차가 2013년 말 2억 1,413만 원에서 현재 3억 8,398만 원으로 1억 6,986만 원 더벌어졌다. 이는 강남권 아파트 가격이 상대적으로 강북권보다 더 많이 올랐기 때문이다.

좋은 아파트 고르는 3가지 기준

1. 역세권 소형아파트(환금성이 최상)

2. 학군이 좋은 지역(맹모삼천지교)

3. 환경친화적 단지(자연환경, 조망)