부동산 세금 비밀파일

부동산 세금 비밀파일 - 집 사주는 회계사의
송재근 지음 / 나비소리 / 2025년 1월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

부동산 투자는 다양한 상황을 고려해야 성공할 수 있다. 시장의 공급과 수요는 기본이고, 입지, 교통, 학군 등 지역적 특색을 잘 살펴야 하며, 특히 매년 바뀌는 국가의 정책방향을 잘 읽을 수 있어야 한다. 특히 국가의 정책에 따라 바뀌는 부동산 세금은 공인중개사들조차도 포기할만큼 매년 복잡하고 자주 바뀐다.

그래서 나는 부동산 세금 관련책을 사서 온전히 통달해본 적이 없다. 이제 익숙하려고 하면 바뀌는 일이 매년 반복되었다. 오죽했으면 부동산 전문가인 부동산 중개사는 물론이고 세무사들도 부동산 세금은 포기한다고 말하는 지경에 이르렀을까? 그만큼 부동산 관련 세금은 복잡하고 어려운 분야임에는 틀림이 없다.

그렇다고 부동산 투자를 하고 싶어하는 사람들이 포기하기에는 기회비용이 너무 크다. 부동산의 공급과 수요를 잘 예측하고, 정책의 방향도 잘 따라 투자했으며, 입지, 교통, 학군 등 모든 것을 고려해서 잘 투자했는데, 마지막에 세금을 잘못 계산해서 투자수익을 세금으로 모두 날리거나 심지어 손해를 보는 경우가 많기 때문이다.

그래서 어렵지만 부동산 세금은 절대 포기할 수도, 포기해서도 안되는 2025년 나의 목표가 되었다. 다행히 현직에서 공인중개사이면서 공인회계사인 필자의 도움으로 현장감있는 부동산 세금 공부를 할 수 있는 기회를 얻었다. 부동산과 세금의 기초부터 집을 사고, 보유하고, 팔때 필요한 세금을 배운다. 또한 상가 관련 세금, 상속세 및 증여세에 대해서도 재미 있는 세금 이야기가 펼쳐진다.

특히 가장 주의깊게 살펴보아야 할 주제는 주택을 처분할 때 내야하는 양도세 부분이다. 다른 주제와 달리 21개의 핵심 이슈를 다룬다. 수익을 낼수 있는 가장 핵심적인 포인트를 짚어보면서 비과세 요건도 검토한다. 토한 상생임대인에 대한 내용이 새롭게 다가온다.

상생임대인 제도는 내 집에 거주하지 않아도 2년을 거주한 것으로 보아 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는 제도이다. 혜택이 큰만큼 해당 요건을 잘 살펴보는 것이 중요하다. 책에서는 5가지 사례를 검토한다. 문제의 핵심은 '직전 임대차계약에 해당하는지'에 대한 부분이다.

처음 들어보는 제도라 내용도 어렵고 사례도 어렵다. 정보 검색을 해보니 직전 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이고, 주택 매수 후 계약을 체결해야 한다. 다만 주택 매수시 승계받은 계약은 제외한다. 직전 계약 대비 임대보증금이나 임대료를 5% 이하로 올리는 경우에 인정한다.

부동산 세금의 핵심은 양도소득세에 있다. 수익을 많이 내고 세금은 적게 내야 하기 때문이다. 양도소득세 절세를 위해서는 비과세 요건을 달성하는 것이 중요하다. 특히 집이 2채여도 비과세 혜택을 받을 수 있는 사례들을 잘 연구할 필요가 있을 것이다. 일시적 2주택을 잘 공부해서 활용하면 효과적인 절세가 가능할 것으로 보인다.

또한 옥탑방, 상가주택 등 우리가 평소 주택으로 살고 있지만 아파트나 단독주택과는 다른 규정을 적용받음에 주의해야 한다.

평생 한 집에만 살고, 부동산 투자를 하지 않는 사람이 아니라면 주택, 아파트, 상가, 토지 등 부동산 투자를 하게될 것이고, 이 책은 그 과정에서 반드시 다루어야 할 필수적인 부동산 세금에 대해 다양한 사례를 통해 설명해준다.

야, 너두 경매 할 수 있어!

야, 너두 경매 할 수 있어! - 건축학을 전공한 아나운서의 부동산 투자 스토리
이현동 지음 / 새빛 / 2025년 1월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

최근에 내가 읽은 경매책은 딱 두 부류였다. 경매에 관한 기초지식을 가르치는 책, 그리고 성공 사례를 통한 경매지식책. 이 책은 자신의 성공사례를 통해 경매지식과 노하우를 다룬 책이다. 하지만 이전에 읽은 책들과 결이 다르다. 이전의 성공사례는 보통 사람들의 힘겨운 이야기와 경매를 통해 인생역전하는 이야기다.

필자는 힘들게 살아온 이력이 없다. 스스로 평범하다고 말하지만 결코 평범하지 않다. 그렇다고 금수저는 아니다. 어려서부터 근검절약할 줄 알고, 돈의 이치에 빨리 눈을 뜬 정도의 사람이다. 그의 경매 입문과 성공사례는 여타의 경우들과 사뭇 다르며, 그가 펼치는 경매이야기는 마치 소설처럼 읽힌다.

경매지식을 처음부터 차근차근 풀어주는 이론서는 아니지만 그의 실제 경매 경험담을 MZ세대같은 필담으로 풀어낸다. 때로는 자신감 넘치도록, 때로는 전문가의 포스로 물건을 설명한다. 개인적인 에세이 형식으로 시작해서 투자의 포인트를 짚어주는 센스가 남다르다.

경매를 공부하고 물건을 탐색하는 단계부터, 실전 경매 입찰과정에서 고수에게 배우는 과정까지 처절하게 현장에서 배운 감각을 보여준다. 첫 명도에서 늘 그렇듯이 믿고 있다 당하면서 뼈저리게 느끼게 된 제대로된 명도의 철학은 이후 그의 경매 인생에서 큰 역할을 한다.

이 책에서 가장 흥미로운 포인트는 바로 MCI이다. 처음 들어보는 용어인데다가 실제 활용하는 사람들이 별로 없다는 것이 더 신기하다. 필자는 실제로 활용하면서 LTV 45%짜리를 MCI를 통해 추가 대출을 받아 LTV 60% 수준까지 올렸다. 이론적으로는 이해가 되지만 실제로 진행해보지 않아서 감이 오지 않는다.

보통 경매경락대출이 감정가의 60%와 낙찰가의 80% 중 적은 금액으로 결정되기 때문에 감정가를 높일 수 있다면 대출금액이 올라갈 수 있다. 그 과정에서 MCI를 활용하면 감정가를 높이는 효과가 있어서 대출가능금액이 5천만원 정도 올랐던 것이다. 경매에서는 경락대출이 관건이기 때문에 실전에서 반드시 써먹어야할 비법이란 생각이 든다.

경매를 진행하면서 입찰, 낙찰, 명도, 인테리어 등 다양한 과정이 뒤따른다. 그 과정에서 모든 일이 마음먹은 대로 술술 풀리면 좋겠지만 대부분은 그렇지 않다. 다양한 상황에서 벌어지는 경매 후 특이 상황에 대해 필자가 어떤 대처를 했는지 보여준다. 어떤 대처가 현명한 방법인지 고민할 수 있는 기회가 된다.

부동산 계약의 기술

부동산 계약의 기술 - 이것만 알면 중개사고는 없다!
김종언 지음, 한상옥 엮음, 고상철 감수 / 매일경제신문사 / 2025년 1월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

나는 사회생활을 시작하면서 직장 근처에 전세를 얻어 살았다. 그 때는 전세계약에 대한 어떤 지식도 없었고, 주의사항은 전혀 알지 못했다. 아마도 누군가 지금의 전세사기 사건을 도모했다면 쉽게 넘어갔을 것이다. 전세 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인해야 한다는 기본적인 사실조차 알지 못했던 시절이었다.

그 이후 두 번의 전세계약을 거치고 청약을 통해 집을 사게 되었다. 물론 청약을 통해 새 아파트 입주를 하면서도 법적인 지식은 전혀 없었다. 연결된 법무사를 통해 일정을 통지받고 필요한 서류들을 전달하는 것이 전부였다. 나름 꼼꼼하다고 생각했던 스스로가 이렇게 부동산 관련 지식이 없다는 사실에 자괴감이 들었다.

지금도 부동산에 대한 전문지식은 없지만 공부하는 중이다. 집은 있지만 온전히 내 집이 아니다. 다들 이야기하는 것처럼 절반 이상이 은행의 소유라고 할까. 아무튼 이제는 적지 않은 나이에 부동산 투자를 해보고 싶다는 소망 하나만으로 부동산 책들을 섭렵하는 중이다. 이 책은 공인중개사를 위한 실무지식 안내서이지만 결국 계약을 할 때 필요한 계약의 기술을 다루고 있어 흥미롭다.

부동산 중개사의 일을 알고 싶다기보다는 향후 부동산 투자를 할 때 계약서류를 보다 꼼꼼히 살피고, 어떤 실수도 하지 않기 위함이다. 공인중개사들이 주로 다루는 계약관련 서류도 쉬운 것이 아니다보니 평소에 알 수 있는 방법이 없다. 이 책에는 공동주택, 단독주택부터 상가, 토지, 분양권 등에 이르기까지 총 17가지 형태의 계약을 다룬다.

각 케이스마다 필요한 법적 서류를 소개하고, 계약서 작성시 유의사항을 꼼꼼하게 챙긴다. 가장 기본적인 매매계약서와 임대차계약서 작성하는 것부터 권리금 양도양수계약서, 임대차계약서 특약, 분양대행 용역계약서, 경매 매수신청까지 부동산과 관련된 거의 모든 실무에 필요한 사례를 두루 다룬다.

35년 동안 16개의 회사를 창업하고 많은 후배들에게 공인중개사의 전문성, 윤리, 열정을 강조했던 고(故) 김종언 공인중개사의 유지를 받을어 낸 책이라 그런지 페이지마다 따뜻한 마음이 느껴진다. 신입 공인중개사들이 꼭 읽어야할 실무서라고 할 정도로 꼼꼼하게 짚어준다. 일반인들도 부동산 거래시 알고 있으면 절대 손해보지 않을 지식들이다.

매매계약서도 써보고 임대차계약서도 써봤지만 개인적으로는 임대차계약서가 좀더 복잡하다는 생각이 든다. 내 집이 아닌 남의 집을 빌려서 써야 하는 것이므로 각종 주의사항과 특약사항도 많다. 내가 계약할 때는 잘 몰랐지만 책을 보면 '미납 국세 등 열람신청서', '전입세대확인서 열람' 등 생소한 서류들이 더 있었다.

부동산 등기부를 통해서 권리순위를 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 평소에는 문제가 없지만 집이 경매로 나왔을 때는 내 전세보증금을 돌려 받을 수 없을지도 모르기 때문이다. 계약 체결시에는 대항력과 우선변제권의 조건을 확보했는지 확인하는 것이 중요한 것 같다. 또한 진입신고와 함께 확정일자를 받는 것도 필수사항이다.

계약기간 중에는 차임증액청구, 묵시적 갱신, 계약갱신요구 등 다소 어려운 법적 용어도 알고 있어야 한다. 보통은 2년 기준으로 갱신을 하지만 이것도 모르는 사람이 많다. 내가 20~30대의 나이에 그랬다. 또한 임대인의 보증금액 증액 요청이 있을 때에는 또 다른 확정일자를 받아야 한다는 사실을 배우게 되었다.

부동산만큼 어려운 대상이 많지 않은 듯 하다. 하지만 조금씩 공부하고, 부동산 중개인들의 실무지식을 겸비하면 투자를 위해서도, 거주를 위해서도 안전한 계약을 할 수 있을 것이다.

걱정 해방

걱정 해방 - 불안 과잉 시대, 마음의 면역력을 키우는 멘탈 수업
폴커 부슈 지음, 김현정 옮김 / 비즈니스북스 / 2025년 1월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

<걱정 해방>은 걱정에 대한 책이 아니다. 우리 몸의 정신적 면역체계에 대한 이야기다. 우리 몸의 면역체계는 신체적 면역만큼이나 정신적 면역체계도 중요하며, 잘 갖추어져 있다. 면역체계는 선천적 요소뿐 아니라 후천적 요소도 중요하게 작용하기 때문에 공부할 필요가 있다.

지금 대한민국은 코비드-19 이후로 유례없는 독감 유행으로 고통받고 있다. 아마 코로나 사태가 끝나고 겪는 가장 고통스럽고 오래가는 전염병 유행인 것 같다. 코로나 이후로 마스크를 쓰고 다니면서 독감에 잘 걸리지 않았었다. 그리고 이후로 독감 예방주사를 맞는 인원도 많이 줄었다고 한다. 이런 이유에서인지 올해 독감 유행은 심각하다.

독감에 걸리지 않기 위해서 우리는 독감 예방접종을 한다. 독감뿐 아니라 다양한 질병에 대해 예방주사를 맞는다. 이처럼 우리 몸의 신체적 공격에 대비한 면역체계를 위해 보호와 강화를 한다. 질병에 걸리지 않기 위해서 위생 및 음식에 주의하는 행동은 잠재적인 병원균으로부터 자신을 '보호'하는 것이다. 그리고 일찍 잠에 들거나 예방주사를 맞는 것은 우리 몸의 방어력을 높이기 위한 '강화' 전략이다.

신체적 면역체계와 마찬가지로 정신적 면역체계도 보호와 강화 전략이 필요하다. 적절한 보호도 필요하지만 훈련하고 강화하기 위해 약간의 도전을 시도해야 한다. 따뜻한 물로 거품목욕을 하는 것도 좋지만 면역체계 강화를 위해서는 가끔은 차가운 얼음물 목욕을 병행해야 한다. 스트레스를 많이 받는 현대인들에게 신체적 면역체계 못지 않게 정신적 면역체계가 중요한 시대가 되었다.

필자는 현대인들의 5가지 정신적 고민에 집중한다. 불확실성에 대처해 더 유연해지는 방법, 부정적인 것들로부터 라를 보호해서 좋은 것들에 집중하는 법, 고민을 멈추고 휴식을 취하기 위해 생각 스위치를 끄는 법, 내면의 상처를 치유하기 위해 유쾌함을 유지하는 법, 두려움을 극복하고 미래를 가꾸기 위해서 자신감을 갖는 법 등 정신적 면역체계의 총체를 다룬다.

사람들은 하루에 오만가지 생각을 한다. 이 많은 생각을 머리에 담고 있으면 정신질환에 시달릴 것이다. 그 중에서 우리가 집중하는 생각은 극히 적기 때문에 우리 뇌에 과부하가 걸리지 않는 것이다. 문제는 생각이 많은 것이 아니다. 그 많은 생각들의 종착점이 부정적이라는 것이다. 생각이 연쇄반응을 일으켜서 부정적인 생각을 일으키고, 과거 부정적인 사건들을 끌어온다. 그렇게 우리의 정신은 미래를 비관적으로 바라보게 만든다.

필자는 이를 생각중독이라 말한다. 문제는 이렇게 부정적인 생각들이 생각에 그치지 않고 우리를 우울하게 하거나 심지어는 우리 몸을 아프게 한다는 것이다. 두통, 수면 장애, 식욕 저하, 소화불량 등과 같은 신체적 괴로움과 연결된다. 이렇게 정신적 면역체계가 흔들리면 우리 몸은 나쁜 기분과 두려움을 효과적으로 막아내지 못한다. 결국 더 심한 스트레스로 연결되며 심한 경우 질병까지 이를 수 있다는 것이다.

어떨 때는 꼬리에 꼬리를 무는 생각 때문에 밤잠을 설치기도 한다. 그럴 때는 생각을 하지 않는 편이 낫다. 대부분은 부정적인 생각의 대부분은 해결책이 쉽게 나타나지 않는다. 해결할 수 없는 문제들, 특히 부정적인 생각들 때문에 괴롭다면 먼저 내 생각을 내려놓는 연습이 필요할 것이다. 해결할 수 없는 문제를 계속 생각하기보다는 내려놓고 생각을 멈추는 연습이 필요할 때도 있다.

생각이 멈추지 않을 때는 몸이 힘든 운동을 하거나 영화나 드라마를 시청한다. 또는 잠을 방해하지 않는다면 머리를 비운 상태에서 잠을 청하기도 한다. 오만가지 생각으로 괴로울 때는 어떤 방법도 통하지 않을 수 있다. 그럴 때는 자연 속에서 멍 때리는 것이 도움이 될 때가 있다.

우리 몸의 면역체계를 정신적 분야에서 생각해 본 것은 이 책이 처음이다. 우리는 신체와 정신으로 나누어져 있고, 신체적 면역이 중요하면 그만큼 정신적 면역이 중요한 것은 당연하다. 몸이 아픈 것은 얼마든지 정신적 사유로 견딜 수 있지만 정신적 면역이 무너지면 인생을 포기할 수도 있다. 그만큼 정신적 면역체계의 건강을 챙길 필요가 있다.

후회의 힘

후회의 힘 - 자책에 빠진 나를 건져줄 긍정 심리학
로버트 L. 리히 지음, 이영래 옮김 / 소용 / 2025년 1월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

후회의 감정이 연구의 대상이 될 수 있다는 사실이 흥미롭다. 사람은 살면서 누구나 후회를 한다. 과연 내가 과거에 내린 결정에 대해 전혀 후회가 없는 사람이 있을까? 따라서 후회를 하지 않는 후회없음이란 상태는 애초부터 의미가 없는 것이다. '왜 나는 자꾸 후회하는 행동을 할까?'에 대한 고민 자체가 의미가 없다는 것이다. 누구나 후회를 한다면 후회를 성장의 기회를 바꾸는 방법을 찾는 것이 더 빠를 것이다.

필자는 '생산적 후회'라는 말을 사용한다. 후회를 없애는 것은 불가능하기 때문에, 후회의 감정에 깊이 빠지지 않고 불가피한 실수로 부터 배움을 얻는 것이다. 후회는 내가 한 결정들을 다시 돌아보게 하고 인생을 다른 방향으로 나아가는 데 필요한 문을 열어 줄 수도 있다. 불필요하게 후회를 과장하지 말자.

나를 포함해서 "만약 ~했더라면, 하지 않았더라면"으로 시작하는 후회를 많이 한다. 자꾸 과거의 결정을 곱씹으면서 후회만 하기에는 우리의 인생이 너무 짧다. 필자는 어차피 후회를 할 것이라면 아무 것도 바꿀 수 없는 후회에서 벗어나라고 한다. 우리의 인생을 위해 후회의 끝은 반드시 '다음에는 ~하겠다'로 끝나야 한다고 말한다. 후회를 기회로 삼아 삶을 성장시킬 수 있는 발판으로 삼아야 한다.

후회는 우리가 한 일이나 하지 않은 일에 대해 항상 다른 일을 했어야 했다는 느낌을 동시에 준다. 우리가 한 행동에 대한 반대의 감정을 불러 일으켜서 스스로 자책하게 만드는 것이다. 하지만 아무 것도 하지 않아서 하는 후회보다는 무언가를 행동한 후에 오는 후회가 좀더 생산적일 수 있다. 내가 결정한 행동에 대해서 다른 행동을 검토해볼 수 있기 때문이다.

후회가 어떤 방식으로 작동하는지 배우고 후회로 이어지는 선택을 어떻게 하고 있는지 검토한다. 그리고 다르게 할 수 있는 다른 방법이 있는지 배운다. 그렇게 행동한 결과가 실망스러울 때는 어떻게 대처하는지 배움으로써 후회를 새로운 성장의 기회로 탈바꿈하는 단계를 밟게 된다.

결정을 하고 나서 후회를 막을 수는 없다. 하지만 후회할 일을 줄일 수는 있을 것이다. 후회할 일을 완벽하게 줄일 수는 없어서 최소한으로 할 수는 있다. 먼저 결정을 내리기 전에 올바른 선택을 하기 위한 선택의 기술이 중요하다. 감정에 치우친 선택을 하기보다는 대안들을 검토하고 각 대안들의 비용과 이득을 고려하는 것이 선행되어야 한다.

후회 없는 선택을 위해서는 '공짜 점심은 없다'라는 말을 생각해볼 필요가 있다. 많은 사람들이 공짜라고 생각했던 것들의 이면에는 우리가 모르는 것들이 존재한다. 필자는 투자에 대한 예시를 들면서 합리적인 위험을 감수하지 않고서는 좋은 투자 성과를 낼 수 없음을 강조한다. 투자하지 않고 현금으로만 들고 있으면 절대로 재산을 불릴 수 없듯이 말이다.

후회 없는 선택을 하려면 선택을 운에 맡기는 결정을 해서는 안 된다. 선택의 대안을 충분히 검토한 후, 위험을 감수하고 반대급부를 수용할 수 있어야 하고, 불확실성을 받아들여야 한다. 하지만 운에 맡기는 행동은 모든 것을 포기하고 책임을 회피하는 것에 지나지 않는다.

나도 과거에 주식투자를 할 때 운에 맡기는 편이었다. 즉 투자라기보다는 투기에 가까웠다. 사실 종목에 대한 제대로된 분석은 커녕 '카더라' 뉴스에 현혹되었던 적이 한 두번이 아니었다. 스스로 중요한 결정을 내리면서 동전을 던져 투자 결정을 내린 것이나 다름없는 행동을 한 것이다. 이런 행동은 매번 후회로 돌아와 나를 계속 괴롭혔다. 공짜 점심은 없으며, 운에 의한 결정은 반드시 불필요한 후회를 불러 온다는 사실을 잊지 말아야 할 것이다.